楼市推行“公证摇号”背后的“上海经验”

2018-05-10 来源：人民网

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　　从北京“3·17新政”深度调控开始，在“房住不炒”大背景下，越来越精准的调控政策，已在全国开始施行。今年3月以来，以公证摇号为主要特征的新一轮调控潮再度来袭，截至目前，全国已有7个热点城市跟进实施摇号购房。

　　上海是公证摇号的先行者，从去年5月开始，上海正式步入公证摇号买房时代，至今刚满一年。

　　作为全国楼市的风向标，公证摇号对上海楼市的影响如何?作为摇号购房的先行者，上海为后来者提供了怎样的经验?

　　“公平的起跑线”

　　在“公证摇号”政策出台之前，上海楼市中不乏“暗箱操作”的现象，项目企图通过收取茶水费、服务费、倒号、优先全款和关系户等行为突破红线的限制，让买房变相成为“富人的游戏”，反将真正有置业需求的刚需购房者拦在门外。

　　2017年5月，上海市住建委下发《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》，正式实施摇号买房。

　　以上海近期开盘的同济融创玫瑰公馆为例，该项目于春节后的3月12日开盘。在“公证摇号”的背景下，从预售证取得前到开盘期全过程中，项目将所有信息公开化，包括摇号排序规则、积累客户规则、准售房源公告、销售公告、销售流程、截止认筹通知、开盘选房规则、有效意向认购客户名单公示等共10份文件在官微上逐一公布。

　　同样，从项目现场来看，商品房预售许可证、销售公告、一房一价表、认购协议书等共计76份文件亦一一单独公示列明。

　　值得一提的是，包括同济融创玫瑰公馆在内，如今上海所有项目均全程采用上海市东方公证处的专用电脑，和上海市公证机构专用摇号排序软件，以随机摇号排序方式确定选购房屋的顺序，进一步杜绝开发商弄虚作假。

　　而在此后的开盘选房环节，现场必须按照公证处摇号排序的结果，对选房者身份与摇号结果进行逐一核对，并按序依次选房和签约。

　　上海业内人士分析，公证摇号的做法要求开发商将信息公开，透明，可以说，从根本上杜绝了开发商所有“暗箱操作”的环节，也让更多购房者有了“上车”的机会。

　　新政执行与监督分离

　　所有政策的有效执行和长久推进，难点就在于落实。回顾整个摇号选房过程，房企作为其中的直接参与者，充当着主要的“组织者”角色。

　　根据要求，从预售证取得到开盘，期间必须历经3天预售证公示、7天认筹期、10天限购资格审查以及1-2天的现场开盘，在长达一个月内的开盘周期内，房企必须做好客户到访及相关流程的组织，同时，还要承担起资格审核的责任，根据规定，购房者完成认筹后，认筹名单需经房企按照相关政策严格审核。

　　据了解，在上述项目认筹的862组客户中，仅有2组因未如实申报不符合摇号资格，大比例的符合资格客户，也需要开发商对摇号政策进行积极执行和认真配合。

　　从同济融创玫瑰公馆来看，项目在整个开盘周期全程执行规范，总计400组客户、近800人的第一天开盘现场，以规范有序的状态进行，这与其操盘方上海同济和上海融创对政策落实贯彻的坚决态度，及客户服务意识有密切关联。

　　当然，在执行过程中，监督者的作用不容忽视。以上海为例，除了在前期进行严格的资料审查，特别是在摇号环节，除业主代表和开发企业代表，房管部门也会出现在摇号现场，相关摇号名单亦由上海东方公证处负责保管，而在选房环节，房管部门也会从旁给予相关的监督。

　　在此过程中，房企与相关部门分别扮演了“执行者”与“监督者”，显然已成为上海摇号政策有效落地执行的重要“抓手”。

　　“从目前来看，不排除公证摇号将常态化，尤其对于市场过热或库存偏紧的城市，后续会逐步跟进，在‘房住不炒’的大背景之下，上海从执行力度到保障机制的构建，无疑再次率先为全国楼市做出了良好表率。”上述人士表示。