中航地产卖子不成:净利润大跌物管毛利率远低于同行

2018-03-28 来源：国际金融报

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　　在地产行业聚拢效应益发白热化的当下，央企中航地产的处境略显尴尬。不仅因上海中航城股权转让推迟导致净利润大幅下跌，其卖力吆喝的物业管理服务增色见效之速也十分缓慢。

　　日前，中航地产发布2017年年度业绩，其各财务指标明显下滑。2017年中航地产实现营业收入58.93亿元，同比下降6.88%;归属于上市公司股东的净利润为1.51亿元，同比下降6.74%;其中，房地产开发业务营业收入为28.08亿元，同比大幅下降26.01%。

　　这样的业绩表现，虽在意料之中，但无疑给去年走马上任的中航地产董事长石正林泼下一盆冷水。

　　“卖子”不成

　　2017年8月7日，石正林代替肖临骏，走马上任中航地产董事长。

　　就如中航地产在财报中所述，由于战略布局出现失误和投资过热的商业地产，外加为响应国资委的“瘦身计划”，不断“卖卖卖”，中航地产归母净利润连续两年出现下滑，业绩一直处于水深火热之中。

　　如何迅速转亏为盈?一直浸淫于物业管理行业的石正林只能丢车保帅、卖子求生，声称“向存量资产经营管理方向转型”。

　　2017年12月20日，中航地产公告称，公司以10.64亿元的总价将旗下中航城置业(上海)有限公司(“上海中航城”)100%股权转让给深圳市卓越不动产投资有限公司。紧接着，中航地产于1月底发布业绩预增公告，称公司2017年预计实现归母净利润4.4亿元-5.1亿元，同比上升172.63%-216%，转让上海中航城系其归母净利润预计大幅提升的重大原因。

　　然而天有不测风云。

　　3月9日，中航地产一份《2017年度业绩预告修正公告》使得“卖子”计划破灭。该公告显示，由于上海中航城股权变更登记手续未能如约完成，故中航地产2017年归母净利润修正为同比下降0%-16.35%。

　　有地产业内人士对记者表示，中航地产目前致力于聚焦物业资产管理服务，但其逻辑与市场上做得较好的物业公司截然不同。“比如说万科物业、绿城物业等，其扩张逻辑为一面依靠自身庞大的物业基础，一面向外承揽业务或是收并购。但中航地产却反向剥离地产业务，其目的应该在‘保壳’。”

　　物管“四不像”，毛利率低下

　　聚焦于物业资管服务的中航地产，其盈利能力与同行一比，高下立显。

　　中航地产2017年年报显示，公司物业管理业务实现营收28.67亿元，占总营收比重不到一半，对净利润的贡献近五分之四。然而，占净利比重如此之大的物管业务，其2017年毛利率仅为10.55%，虽较2016年同比上升0.18%，但仍远落后于同行业。全国物业管理协会报告显示，2016年，百强物管公司住宅平均物业收费2.24 元/平方米/月，平均毛利率为20%，十强企业平均毛利率可达25%。

　　也就是说，中航地产物业管理业务的毛利率刚及行业平均水平的一半。

　　目前，中国的物业管理公司按照公司性质分类可以分为四类：地产开发商子公司、独立物业公司、房管所转型物管公司和自治型物业公司。这四类中，地产开发商子公司占比超过80%，代表公司有万科物业、绿城物业等。独立物业公司约占10%，彩生活(港股01778)以及长城物业为此类公司代表。剩下的房管所转型物管公司及自治型物业公司各占不到5%。

　　而正在持续剥离地产业务的中航地产，成了物业管理行业里的“四不像”。

　　截至2017年底，中航地产的房地产业务收入仅占总营收的47.65%，其“地产”之名已逐渐淡去。与此同时，中航地产为净利润贡献近五分之四的物管业务，又多倚赖与“中航系”公司的关联交易，故无法划归为独立物业公司，房管所转型类或自治型物业类更是谈不上。

　　回看过去一团乱麻，遥看未来仍是“雾里看花”。

　　中航地产披露的2018年经营计划显示，其需“进一步明确各业务平台商业模式，完成业务模式梳理”，并“根据调整后的战略方向，梳理组织管理，重塑组织能力”。此外，就是继续出售及转让非战略性资产。

　　而中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对媒体表示，目前，很多大型房企都有物业管理业务，而且水平也很高，相较于大型房企的竞争优势，如果中小房企没有足够的经验、人才、资金量以及良好的市场口碑，即便向物业管理业务方向倾斜，未来也会面临重重挑战。

　　在物业管理行业已成一片红海的背景下，“四不像”的中航地产将以何竞争优势突出重围?

　　对此，中航地产相关负责人表示不方便回复记者，而其年报中一句“探索公司转型后的新模式及新的利润增长点”隐约透露出，中航地产或许也不知该问题的答案。

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