11月2日电(王日晨) 在北京提及“电子城”，可能更多人的第一反应是联想到中关村的“海龙电子城”，但实际上“电子城”是一家早在1994年就成立的企业。在20多年的发展期间，这家公司一直保持着低调的风格，直到最近几年才慢慢进入人们的视线中。

　　“我们很多事不一定是先说，而是做。”北京电子城投资开发集团股份有限公司副董事长、总裁龚晓青如此解释。在他看来，作为老牌的产业地产开发和运营者，电子城比较低调，没有太多去推广。因为关键在于，这条路谁能够走赢，是看你的战略和商业模式是不是成功的。

　　“变则通，不变则壅;变则兴，不变则衰。”面对风云变幻的市场，电子城集团始终处在“动态”中，体制的重建、产品体系不断调整以及公司战略的适时修正。正是在拼了命做这些事情，企业才有了安身立命之本，从而能实现更长远的目标。

　　电子城的4.0时代

　　公开资料显示，电子城集团前身北京电子城有限责任公司，是1994年北京市人民政府批准的落实《北京电子城发展实施方案》的主体单位，也是中关村科技园区电子城科技园开发建设、招商引资具体工作的实施主体及北京电子城老工业基地改造建设主体。

　　为更好的发挥电子城集团在中关村国家自主创新示范区建设中的作用，2009年底公司经过重组正式上市，“电子城集团”作为产业地产运营商面向公众。也正是在这之后的第二年，龚晓青加入到了电子城。

　　“我接手这个公司后，就开始重新规划它的战略思考，彻底剥离了电子城老工业基地改造业务，跟过去基本画上句号。”龚晓青直言，随着企业将政府职能方面顺利交权，现在走出去之后，产品的体系和地域体系都得到了长足发展。

　　从产品上看，电子城在酒仙桥的五个园区，全部经历了四代产品的演变过程。“从最初的1.0的制造业、2.0的研发类、3.0的总部类，我们现在已经进入4.0时代，即创新型总部企业。”他强调，与其它总部基地不同的是，电子城的门槛很高，只跟科技企业打交道。“即便是所谓国际家居企业，也不行。我们现在就是科技企业总部+创新中心这个定位。”

　　客户的不同，也就意味着需求也会发生变化，龚晓青深谙这个道理。过去，园区对于生产性企业的服务是很基础的，包括水电气、道路和绿化、保安以及工厂进出货的检查。现如今，由于园区已经完全转型，服务的对象都是一些高科技产业和创新产业工作。鉴于人员结构的不同，需求也会产生变化、除了基础配套之外，物业服务的内容需要提升，园区的配套会根据客户群的转换而完善。

　　“十三五”期间，电子城将自身定位为国内领先的高科技产业平台及创新平台运营商，最具特色的、具有独特核心竞争能力的现代科技服务领军企业。“怎么去做?一是服务体系要通过结合互联网+的概念。除了服务和配套，目前园区正在做APP进行信息化管理，通过信息化和互联网与客户紧密结合，这是软的方面;另外硬的方面是，开始做更深入的科技服务，伸到企业内部做一些服务外包和管理外包。”

　　电子城2016上半年中报显示，“互联网+”管理服务外包平台运营模式逐步固化，上半年园区大型科技企业的楼宇内外包服务合作规模不断增大。

　　龚晓青认为，要清楚企业的成长空间是什么，应该把更多的精力投入到它的产业发展内容中去。“客户开放的心态为我们提供了空间，发展到现在彼此已经是半依存，甚至在整个业务上产生了共存的关系。”

　　每个园区都是招牌

　　把一家区域性企业推向全国，甚至瞄准海外市场，在龚晓青看来，这几年着实不容易。

　　近几年，随着产业园区领域竞争的日益升级，整个行业也面临着洗牌。很多大型传统开发商介入到产业地产领域、民营企业在做、甚至科技企业自身也要涉足其中欲分一杯羹。对于电子城而言，也在不断地调整产品，几乎每半年调一次。除了产品体系，公司的管理体制和战略方向也在不断修正和转型，全部处于“动态”中。

　　“我们所能做的，就是把自己把核心竞争力培养出来，然后做专。特别是加快往科技服务业转换。”龚晓青称。

　　为加快土地资源的获取和新项目的全国布局，电子城也勾勒出一幅未来战略蓝图。

　　按照电子城集团的战略布局，未来将积极推进在长三角、珠三角、海峡西岸经济区、成渝经济带等热点经济区域的战略布局工作，并根据各个园区自身特点和资源情况，建设符合各园区定位的产业聚集平台，建立创新的环境和氛围，形成并固化新的产品体系和盈利模式。

　　“我们在河北有一个项目，天津有三个园区100万平米，是京津冀一体化最大的投资项目。山西有两个园区，是我们的数码港产品。而在厦门拟建规模较大的创新中心，也会成为中国单体最大的创新中心。而对于一直没有进入的上海市场，也在积极推进，今后可能把北京和上海两地的创新项目进行一个联动和整合。另外，像昆明、重庆、广州等地都在洽谈，最后将完成西南和华南的区域布局。”

　　按照龚晓青的规划，不同的地域，产品内容也会发生变化。一二线热点城市基本是以企业总部聚集为主，电子城又只做科技企业和创新企业聚集;在更多的二三线城市，则以高端制造业、装备制造等为核心;至于在三四线城市，做数码港系列，就是科技城市功能区以及智能社区。

　　他强调，为了保证园区的整体质量，电子城从来不会去做散售。首先，只面向科技企业，还有科技企业必须注册在本地，原则上税收也要放在这里。“我们不圈地，也不会去诳很多地方，因为这样会给当地政府和企业带来很多麻烦，还会损害企业自身的信誉。”他表示，虽然电子城做的没有那么声张、那么快，但是做一块扎实一块，一做就是要做成的。要把产业园区的企业规模和质量做好，毕竟每一个园区就是你的招牌。

　　“像有些电子城的产业园每年所产生的税收，超过很多地方的县级市，甚至有些地级市都不如我们。”龚晓青对此直言不讳，他透露电子城未来在重点城市和中心地带，会以持有为主，销售为辅。在很多新兴地带可能前期会以销售为主，但都会持有核心部分，这样才能保持品质。

　　　做科技服务的标杆

　　用龚晓青的话说，电子城其实跟房地产已经越来越远，离科技服务和产业发展的延伸越来越近，而且做的都是实在的。

　　他以“创E+”社区平台为例，该项目由电子城集团发起、由电控集团及58集团等投资组建，打造线上线下结合，全创业周期服务链条为一体的新型4.0创新生态社区，为入驻社区企业项目提供全方位的增值服务，为创客、小微企业、中型企业提供全形态的发展空间，进而与产业园区形成全链条的整合，打造“空间+服务+投资+产业”的综合型生态社区。

　　截至目前，“创E+”社区平台北京项目吸引了多家人工智能创业企业入住，与国内外高校对接并开展了多项创业服务活动。

　　“我们会分别针对成长型和成熟性企业，从四个方面去做科技服务。公司比较低调，没有太多的去推广，因为这条路谁走的赢，关键看你的战略和商业模式是不是成功的。”

　　电子城2016上半年中报显示，报告期内，公司实现营业收入3.69亿元，同比增长123.03%，归属于上市公司股东的净利润1.01亿元，同比增长164.51%，报告期内新增房地产储备3.55万平方米。值得注意的是，上半年公司毛利率为65.1%。

　　据了解，公司目前主要结算项目电子城·IT 产业园和电子城·国际电子总部高科技园区获取较早，土地成本相对低廉。而随着近年来北京地区土地的快速升值，带动了园区内租金的上涨。此外，企业成本方面也大大降低。

　　“基于这两项，给我们做了一个喘息的机会，才得以现在加快做区域的布局，一下子在全国各地打开了。”龚晓青说，尽管公司规模不大，但是成长的速度较快。短短四年时间，已经相当于原来的三倍。在这种情况下，还会以更快的速度发展。

　　一方面，全力推进重资产板块重点项目的开发建设。9月3日，电子城集团发布公告，公司以每股11.01元的价格完成非公开发行股票发行，募集资金约24亿元人民币。而此次募集的资金将用于天津及山西省朔州项目;另一方面，还要全面启动轻资产板块服务平台的打造。特别是围绕轻资产型内容，电子城未来会通过基金平台，去投资优质企业。

　　“我们会离开发企业越来越远，在规模和整个质量同步加大的情况下，重资产将逐渐往轻资产转移，未来轻资产比例会加大。”龚晓青坦言，还要充分利用股东资源优势，发展空间也比较大。

　　对于未来，他也谈到了五年展望。到“十三五”末，从规模上达到中等水平;在产业地产方面，在第一梯队中要处于全面领先;在科技创新和科技服务里，做中国的标杆企业。“这就是我们现在拼了命在做的事情。”龚晓青如是说。