物业管理服务与住宅小区居民的生活息息相关，甚至影响着居民的安居乐业。然而，目前有部分住宅小区业主与物业管理的关系有些紧绷，他们的矛盾大多集中于服务方式、服务水平、服务费用等问题。纵观物业管理行业发展，不仅没有逐步走向成熟，反而陷入了矛盾不断深化的怪圈。部分住宅小区物业管理的现状如何?该如何解决这一难题呢?

　　连日来，笔者就小区公共用地违章搭建、环境脏乱、居民家频频失窃等诸多问题，对永昌兰郡小区和隆阳区志和四季风景小区进行了一番调查和探访。

　　业主：服务差

　　隆阳区永昌兰郡小区业主尚兴爽说：“根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，由业主共同决定可以选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;弘成物业管理有限责任公司(以下简称弘成物业)与我们永昌兰郡小区签有委托合同，合同于2015年12月30日到期，由于他们没有尽到应有的管理职责，小区内安全得不到保障，出现多次入室盗窃和电动车盗窃案，小区内的监控得不到及时修理，形同虚设;道路、路灯、门禁、绿化、池塘等基础设施损坏得不到及时维修，车辆管理混乱，对此小区内90%的居民意见较大。我们业主委员会商议决定通过邀标方式重新选聘物业管理，本着公平、公正的原则投标，在十几家公司参与竞标的情况下，弘成物业没有中标，但一直不办理业务移交，新的物管公司进不来，小区管理混乱。”

　　张云琳说：“根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”张云琳告诉笔者，小区的车位本就不富余，但还会接受外来车辆停放，甚至还把车库出售或出租给别人作仓库，导致停车位紧张，私占停车位现象严重，消防通道长期被占用，并且此问题持续时间已久，一直没有得到解决。另外，每层楼应有的消防器材如灭火器等设施也未配齐，灭火器遗失却没有及时补上，消防报警系统更是直接没有开启。

　　笔者尾随几名业主，分别进入了几个单元楼，在一至六楼进行查看，发现并非每层楼内都装有灭火器。张何萍是永昌兰郡小区的业主，永昌兰郡小区是2009年才交房的，刚买房的时候觉得很不错，但是她最近总觉得有些窝心，她说：“我们小区现在的物业管理实在太差，绿化树木被挖出没有恢复，杂草丛生没有人来修剪，杂草与绿化树争地，一丛一丛地长得甚是欢快，公共设施被破坏掉也没人来维修，就连垃圾清运都不及时，好几幢楼前面堆了不少垃圾。”张何萍跟笔者抱怨道。

　　业主杨双梅则表示:“小区物业费6毛每平方米,大部分住户积极交纳物业管理费，上缴率达97% ,只有个别人没按时交费，可他们的服务跟不上,刚开始,物业服务做得不错,近几年来,服务越来越差了,经常停水、停电，给生活带来很大的不便，晚上半夜起床接水成为了必修课，楼层落水管损坏，反映多次均没有得到及时维修。”

　　为何换不了物管?

　　2015年年底，永昌兰郡业主与伟业地产旗下的弘成物业公司的合同到期，加之业主对物业公司的服务不满意，按照《物业管理条例》规定，兰郡业委员会对物业公司进行重新招标。可遗憾的是招标完成后，弘成物业以各种理由拒绝移交，导致新的物业公司不能入驻。

　　半年多以来，兰郡业委会奔走于区委、区政府和住建局之间，请求相关部门给予解决。7月14日晚上7点,在区住建局姜副局长主持下,永昌兰郡业主委员会与伟业地产再次进行了物业移交谈判。

　　谈判首先由业委会成员发表意见，尚兴爽主任表明了3点意：第一，伟业地产及时将物业管理用房及公共设施界定并移交给业主委员会;第二，依据物业招标结果,将物业资料及物业管理权移交给业委会及新的物管公司;第三，业主委员会是业主利益的代表,必须切实维护业主利益。

　　伟业地产由赵成昆副总首先发言。他说，永昌兰郡小区里有496个停车泊位属于伟业地产所有，伟业有管理权和处置权;伟业前期投入维修费30多万元要由新的公司垫付，这两个问题没有解决谈移交为时过早。

　　而业委会成员张何萍则表示，赵副总所谈及的两个问题都不能成为拒绝移交的理由。停车泊位是在8字绿化砖上设置，算不算绿化面积?产权归谁?不是有规划图和竣工验收图吗?相信主管部门会做出公正的裁决，双方不必为这个问题争执;维修费根据合同规定，只要业委会同意的，都可以从维修基金中列支，但目前为止尚未同意过一笔支出。

　　当说到物管用房面积及移交物管权时，赵成昆说，物管用房由泰龙社区占用着，由业委会来找政府。

　　“物管用房给泰龙社区使用，不是业委会同意的，怎能叫业委会去找政府?再说，社区用房怎能让800多户兰郡业主买单?”业委会成员说。

　　在谈判中，说到激动处，赵成昆两次声称,没有哪个敢来接手物业管理，我就给它这样摆着。

　　作为物管企业的主管部门负责人，姜副局长听取了各方意见后作总结：小区资料根据《物管条例》伟业地产是要移交给业主委员会的;停车泊位和物管用房产权由区住建局上报市规划局，一并作出裁决和认定，并出具证明;不管哪家物管公司来管理，双方都要加强沟通，创建平安和谐的小区。

　　据了解，谈判持续了近两个小时，直到结束，双方没有对如何移交、何时移交达成一致意见。

　　私搭乱建无人管理，违章建筑影响通行

　　一进到小区就看到一些违章建筑严重占用停车位，后向刘自明了解情况，刘自明愤怒地说：“物业管理公司在未得到广大业主及业主委员会同意的情况下，擅自安装地锁及栏杆，挖除绿化树木，划定车位引发了几次大的居民集体抗议事件，部分居民情绪激动，砸了物管公司安装的车位锁及栏杆，还有部分居民在看到物管公司安装车位锁的情况后，自己也私自安装车位锁占据停车位，私搭乱建现象屡见不鲜也没人阻止。”

　　几乎每个小区都存在物业和业主的矛盾，物业和业主的关系好比“婆媳”，既密不可分，又风云际会。探访了永昌兰郡小区后，笔者又来到了隆阳区志和四季风景小区，了解到隆阳区志和四季风景小区业主与物业管理公司之间也是矛盾重重。

　　隆阳区志和四季风景小区业主李树明说：“小区内消防通道违章建筑物多年得不到拆除，严重影响小区业主生活、出行。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条规定：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。志和四季风景小区外西侧有住户在公共消防通道正中心支砌永久性钢筋水泥、砖混隔墙，后来搭建了铁房子，给小区业主生活和出行带来很大不便，也给社会治安带来了严重的安全隐患。”

　　隆阳区志和四季风景小区一、二、三、四单元业主董师傅、马师傅、郑师傅、熊师傅和李师傅5名业主代表反映到，已经多次向相关部门反映过，但是违规建筑一直没有拆除，消防通道处于堵塞状态，小区业主的诉求有两点：一是将违章建筑拆除;二是将消防通道南北打通。

　　世界上最难处理的是婆媳关系，对于物业管理与小区业主的这种“婆媳”关系将如何处理，有待进一步探索!

　　相关链接：《中华人民共和国物权法》

　　第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

　　建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

　　第七十六条 下列事项由业主共同决定：

　　(一)制定和修改业主大会议事规则;

　　(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;

　　(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

　　(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

　　(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附属设施;

　　(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

　　第八十三条 业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

　　业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有 权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。(仕平)