高和资本苏鑫:城市更新是商业地产的机会

2016-08-17 来源：新华网

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　　8月15日电(王日晨) 作为中国中国首支人民币商业地产私募股权基金，成立于2009年的高和资本专注于投资一线城市和1.5线城市核心区域的商业不动产。目前，高和资本已收购项目11宗，在北京、上海核心区域投资总额超过240亿元。

　　高和资本执行合伙人苏鑫

　　一直以来，高和资本的发展模式是通过收购核心区域的商业物业，进行升级改造，再以旗下基金自持运营，然后获取回报。从去年年底至今，高和资本的一系列动作又引起市场的关注。

　　2015年12月，高和资本成功收购上海中山公园附近的柏华丽豪华公寓，更名为高和海德公馆，是高和首个公寓改造项目;2016年7月，成功收购的首个持有型写字楼项目新街高和正式亮相。

　　在今年博鳌房地产论坛上，记者再次见到了高和资本执行合伙人苏鑫。他对此回应，做这些事情的意图，还是跟对市场的判断有很大的关系。

　　　房地产市场并不乐观

　　回到对整个房地产市场的判断，苏鑫并不像大多数开发商那样乐观。这个乐观取决于看到了房价上涨、成交量的增加，所以明显感觉到今年的开发商比去年乐观了很多。实际上，环境并没有变化。

　　“去年在行业危机的时候，大家有个共识就是要变。只不过大部分变的方式很简单，就是市场、资本喜欢什么，就做互联网+。所以出现了各种O2O，偏概念的东西很多。甚至很多上市公司彻底把主营业务改变了。

　　变化的本质到底是什么?苏鑫认为，就是由制造业到服务业，这是一个心态的不同。

　　建房子只是一个最基础的，最终是这个东西经营的好不好，有好的现金流就可以赚钱。正是由于这个趋势的变化，以前的模式就是不可持续。未来的转型最核心的就是所谓的互联网思维和金融思维。

　　他强调，尤其是商业地产，你建这个房子的本质是什么，房子建完只是一个起点，最终还是要创造更多的服务内容让租金上涨，上涨以后再做金融化、证券化。因此，高和资本看到这个方向，坚持做城市更新。

　　“其实有些开发商已经看到这个方向，我们在6年前就已经开始做这个东西。”他举例，从国际对比来说，美国、英国以及欧洲大量的资本都在做城市更新。同时，高和也在做证券化。城市更新的最终核心，只是跟开发对比来看是新开发的市场。核心能力是什么?还是资产管理，就是装内容，就是租金上涨。另外装完内容如何退出，投资是需要回报赚钱的，以前是散卖，现在不行了，就只能以证券化退出了。

　　城市更新和资产证券化

　　作为商业地产来说，两个机会：城市更新和资产证券化。

　　“现在债权性投资的需求是比较大的，原来没有这种产品，所以高和资本愿意在这方面整合资源，把这个推出来。”苏鑫相信，它很快会形成比较大的市场格局。

　　至于城市更新的前景，在他看来是非常好的。国外的开发商比较少，但是房地产基金和资产管理公司很多，它们所做的事情就是城市更新。形式上是把一栋楼改造了，楼好看了租金就会提高，来的租户当然税收能力就会更强。但是核心并不在这里，苏鑫认为其实还是资产管理。

　　“就是你装什么样的内容，什么样的定位。最终把更适合的租户，更符合未来趋势的租户放在这里面来，这是一个核心。”

　　现在一些开发商在做这方面的转型，但是大部分没有投入太多的精力。苏鑫表示这也容易理解，尤其是上市公司，目前主要的收入是靠开发，好的一些公司这两年住宅销售业绩还不错，这种情况下也没有那么多动力去做。虽然是趋势，但也可能在3~5年形成一个比较大的规模。

　　另外，由于制造业的惯性，以为把楼改的漂亮就可以赚钱了，实际上不是那么简单。它需要装新的内容，必须有能力让新的租户可以投入更多的钱，可以出更高的租金。这里就需要增加更多的服务，就像“联合办公”。

　　“服务本身是有价值的，好的社区、酒店如果没有服务，谁会去来你这里。写字楼还没到那种竞争程度，但是未来的趋势看，不光创业公司需要服务，其他公司同样也需要。”苏鑫称，如果整合这些东西给你的租户提供服务，租户肯定是愿意的。

　　如果说，城市更新的本质上是装什么样的内容，这就取决于自己能否提供更多的服务，这样租金上来了，后面的证券化和退出就都有机会了。“换句话说，城市更新你才能赚到钱，不能简单的像以前开发项目的时候把土地变成资产了就可以赚钱，只是小钱。真正赚大钱是在后期增值上，通过提升证券化的流动性来赚钱。”他表示。

　　据了解，高和此前募集过两期城市更新专项基金，而高和与华融融德共同募集第三期城市更新专项基金，规模预计为20亿元，专项投资于京沪“城市更新”项目。

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