央企重组加剧规模化发展房地产行业或洗牌

2016-08-10 来源：东地产

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　　新一轮央企重组合并路径日渐清晰，这意味着中国房地产行业将重新洗牌。在整合期间，不少央企大肆圈地，地王涌现，带来规模效应，今后，地产江湖将呈现央企民企两分天下的局面。

　　央企整合大步调行业或大洗牌

　　在2016年中国房地产百强企业榜单中，央企实力略显单薄，仅保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)、中海地产(中海九号公馆中海尚湖世家) 、华润置地(橡树湾润景公馆)、中冶置业、招商局、中粮置地、葛洲坝集团7家央企入围。

　　而在2016年上半年的房企销售百强中，央企国企占据了29家，同比去年增加了5家，销售表现首次明显地超越了民企。其中，鲁能、中冶、中航地产这三家新晋央企势如破竹。过去几年，鲁能的业绩一直不温不火，2012年至2014年还曾出现业绩下滑的记录，去年上半年的销售额仅为38亿元。到今年上半年，“黑马”鲁能的销售额却暴增至273.7亿元。近期，鲁能再度启动地产业务重组，并公布了新的重组方案。鲁能方面表示，2016年销售目标力争达到400亿元。

　　中海和中信、五矿和中冶、保利和中航等整合案例以及中交、鲁能启动对集团内部地产业务的重组，无疑代表央企正在加剧规模化发展，从而叫嚣地产巨无霸，直指资本市场。

　　“央企重组提高了项目规模、企业的盈利能力和经营效益，实现了资源共享。 ”易居研究院智库中心研究总监严跃进接受《东地产财经周刊》(以下简称“《东地产》”)采访时指出。

　　业内人士认为，央企并购重组从侧面也反映了企业运营模式正不断成熟，通过此类模式，能够促进企业后续战略层面更加理性，而非一味地追求企业规模的扩大。

　　不过，在央企重组整合之后，势必会让房企百强榜单进行重新排位。

　　早在2013年，花样年总裁潘军就表示：“当土地变成资源时，民营企业明显没戏，所以中国未来前十大房企可能全是央企。”

　　扩大地产业务规模博弈

　　一直以来，央企与地王似乎都息息相关。

　　中原地产对2016年上半年105宗地王进行统计，52宗为央企国企获得，在合计3288.2亿的拿地总额中，1785.8亿为央企国企买单。

　　以上海土地市场为例，上半年共出让21块住宅用地、110万平方米，狂飙的楼板价也使得上半年土地市场共计拍出518.16亿元。“三高”、“疯狂”的沪上土地市场，与不差钱的央企国企参与土拍脱不开干系。

　　这其中，除了一线城市及部分二线热点城市库存少、土地资源稀缺以外，也与整个央企重组提速的大环境有关，为了在重组中掌握主动权，众多央企纷纷大肆圈地，不断壮大自身规模，增加利润点。

　　业内曾传闻，由于央企前一阶段的大举拿地，6月国资委等监管机构“约谈”央企开发商，要求收敛在土地市场的追高拿地行为，意在为土地市场降温。

　　事实上，频繁拿下地王的背后是对央企融资能力的考验，然而融资能力并非央企弱项，境内融资发债规模破千亿，多为央企贡献，其融资成本远低于一般民企，这也是央企频繁造出地王的底气所在。

　　大象间的游戏双雄鼎立

　　随着央企的频频重组整合，房企“千亿军团”将迎来更大实力的对手，未来，央企民企在房地产市场将呈现双雄鼎立的格局。

　　中国某研究院常务副院长黄瑜分析指出：“相比其它房地产企业，涉足地产业务的中央企业呈现更加强调民生保障、科技创新以及站在区域性发展高度进行战略布局的特点。”

　　严跃进则表示，央企和民企发展的界限是模糊还是更清晰，应该有更好的理解。“实际上从后续消费者来说，产品为王，所以说企业姓央姓民，其实问题不大，关键是要看产品质量。换而言之，央企应该降低经营姿态，民企也应该有主动挑战央企的做法，只有这样才能有一个积极合理的投资和竞争策略。”

　　同时，他也提醒道：“央企应该加快走出去战略，这样是提高发展潜力的一个特点。而民企则应该在市场扩张方面有新的动作，比如说提高对一些新业务的研发，进而立足新的市场之上。从保障房和普通住宅的开发角度看，央企应该在保障房的高周转开发上有新动作，同时做好对保障房的产品和开发领域的定价，否则则会引起投资潜在成本增加，投资期限延长，投资收益空间收窄。而民企也应该了解地方政府的脾气，积极参与保障房项目，进而做好政商关系。”

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