楼市溢出效应深化:投资客路径出现分歧

2016-08-29 来源：21世纪经济报道

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　　继苏州、合肥、南京相继出台调控政策之后，上海近日也传出更为严厉的信贷收紧调控版本。与此同时，楼市资金的去向也开始改变。日前，据当地媒体爆料，从6月开始，长沙至少有700多套房被合肥购房团“抢”购。

　　“投资客都是趋利的。”同策咨询研究部总监张宏伟表示，要改变投资客的资金流动方向，只有通过改变房价快速上涨预期，这主要取决于供求关系与高价地驱动。

　　张宏伟指出，通过信贷收紧政策，把这些投资需求控制，在利率比较低的情况下，把投资客需求挡在市场之外，只是暂时的效果，最重要的是为下一步深入调整争取时间。

　　“一个城市的投资需求被挤出之后，这些资金肯定会流入周边的价值洼地。”张宏伟指出，这一轮合肥上半年都有政策收紧，要找价值洼地，投资客就会往周边外溢。这一轮涨幅并不太大，但未来楼市被长期看好的城市，如长沙、青岛、济南、郑州等可能是下一轮房价上涨的重点。

　　投资客目标分化

　　张宏伟认为，这与上海“325”楼市新政出台之后类似，当时周边的苏州、杭州房价开始上涨，而今苏州收紧调控，无锡地价也开始被抬高，当地楼市现复苏迹象。

　　业内人士指出，市场上的投资客分为两种：高净值客户如外资企业高管，已经在限购地区拥有多套房产，最近开始卖房，套现后配置美元资产;另一类是还有购房资格的投资客，手上有现金会再配置一套房产。

　　业内人士认为，前一段时间，海外也有一些华人抛售房产的消息，这表明国内投资客中第一梯队的人已经把资金转移出去，现在把资金转出去的可以说是第二梯队人群，他们主要出于移民考虑。

　　“投资客没有那么多，市场中还是存在投资客通过先付定金，再找下家转手的方式炒房，这样的投资需求根本无法限购”，她指出，绕开限购的做法还包括资金从一线城市转到二线城市，这些大多数表现为短线操作。比如合肥炒房团的表现，就明显是资金逐利。

　　目前合肥多家银行已经正式放出贷款新细则，明确对多种情况下的购房情形实行拒绝贷款。同时，政府出台最严限购政策，限贷下的合肥楼市“量跌价升”明显。8月初，合肥市区住宅类商品房的销售均价为14255.37元/平方米，较之早前一周的13324.01元/平方米上涨了931.36元/平方米，环比涨幅达6.99%。这是合肥单周销售均价首次超过 1.4万元/平方米，而且合肥住宅已经连续两周刷新单周销售均价。

　　相比之下，长沙房价显得温和得多。据长沙房地产市场预警预报系统显示，7月内六区新建纯商品住宅(不含单位集资房等)网签均价为6642元/平方米，环比下跌0.09%，价格维持稳定，仅为合肥的57%。

　　资产配置需求

　　进一步外溢情形已经显现。

　　8月8日，锡东新城的XDG-2016-10号地块刷新无锡土地出让价格记录，楼面价5396.72元/平方米，溢价率达105.59%。网友调侃“无锡楼市距离火爆就差一次土拍”。此后的8月19日和22日，无锡分别拍出两块高价地块，楼面价分别为9609元/平方米、10548元/平方米。

　　位于中部地区的郑州市，也开始受到资本关注。在7月末，郑州经开区就因三天内接连诞生三块高价地，三度刷新楼面价而轰动全国。

　　日前，广州一幅准高价地出让被喊停，业内人士指出，长三角此前土拍频现高价地效应开始在全国发酵，资本在寻求价值洼地的同时，当地政府为了防止出现类似上海等地的高价地频现，而“先下手为强”。

　　钱宁罗指出，一线城市一手市场的火爆主要集中于中高端产品，这部分客户基本不在被限购范围内。据上海中原房产中介市场研究部统计，2016年上半年上海总价在1000万以上的一手豪宅共计成交5041套，已占去年全年成交量的六成以上。2015年上海千万级豪宅以超8000套的交易量收官，被业内称作豪宅元年，然而今年仅半年时间，上海千万级豪宅二手房成交量就已突破5000套。

　　另一方面，企业资金配置的需求也很明显，比如宝能等在A股市场的举牌行为。据不完全统计，去年年底有28家房企被举牌。“市场疲弱时，会加速资金流动，阶层固化，加剧资产配置动作。”钱宁罗说。

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