昨天，国家发改委于召开了一个新闻发布会，详细介绍供给侧结构性改革“去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板”五大任务。

　　我们重点关注下和每个人息息相关的“去库存”这一楼市调控的方向，可以看到，发改委在新闻发布会上着重强调了这四个字“因城施策”!

　　具体来讲就是：

　　1、对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨;

　　2、对三、四线等商品房库存较大的城市，要根据当地市场情况，积极采取有效措施，化解房地产库存。

　　3、建立购租并举的住房制度为主要方向，深化住房制度改革。

　　结合今年上半年的实际情况，一二线城市迎来了新一轮楼市“盛宴”，而大多数三四线城市感受到的却是“冰火两重天”，去库存前路漫漫。基于这种分化格局，地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展，显得就尤为必要。

　　二线城市频出地王都是库存惹的祸

　　据统计，5月份，厦门、合肥、南京新房环比涨幅均超过4%，相比之下深圳新房环比涨幅只有0.5%，二手房连续2个月没有上涨。

　　土地市场上，热点二线城市“地王”频现。中原地产研究部统计数据显示，2016年以来，二线城市成为地王出现最多的区域，其中最主要集中在南京、苏州、合肥等几个城市，而这些城市恰好是房价上涨最迅速的城市。

　　作为典型的中部二线城市，安徽合肥算得上是全国楼市的一匹“黑马”。据报道，今年春节后，合肥新房、二手房价格一路飞涨，出现了一房难求的局面。5月份，合肥九区均价为11049元/平方米，环比大涨11.43%，同比上涨35.1%。一时之间，合肥被业界评价为“楼市新四小龙之首”。

　　有人要问了，为什么二线城市会上涨，而且还涨的这么快?

　　首先，有数据统计5年时间合肥一共流入了人口34万，跟北上深的500万根本没法比。这么少的人口流入，让合肥的人口结构基本稳定，根本没有那么多的住房需求。

　　其次，从收入上来看，2015年合肥人均月薪5302元。但以一套总价150万房子计算，首付2.5成，约37.5万，剩余贷款，等额本息每月仍需还款近6000元。换句话说，绝大部分的合肥人已经买不起合肥的房子。

　　第三，如果说北上深是核心，是中国的心脏，凝聚了太多的社会福利和经济资源，那么合肥、南京、廊坊、厦门这算什么?有多少有钱人混迹于此，恐怕还不如杭州和广州或者重庆多。如此来看，有人囤房或者有强烈的购买需求推高房价似乎也是立不住脚的。

　　第四，从未来角度看，合肥的小学生比例，甚至还是负增长的，所以也是没道理有这么高的看涨预期。

　　那么问题出在哪了呢?

　　也许就是出在了库存上面。

　　南京、合肥、苏州等城市的存销比较小，去库存周期仅仅为2个月左右，也就是说房子存货比较少了，所以一买就涨了。

　　面对这种情况，合肥政府出台限贷、提高二三套房首付比重、增加土地供应、土地网上拍卖及缩短出让金缴清期限等组合拳，并规定7月1日起正式实施。但结果是，在新政的前一天，合肥以5倍的价格卖了19幅地块。可见，所谓的地产调控，促销的效果倒是很不错，逼着开发商提前消费。

　　所以这么看，15年过去了，炒房还是在中国大行其道，主要就是土地供给太少，不能用市场的力量来平抑价格，炒房团为什么不去长沙不去重庆，去那里就被干趴下，因为土地多的像牛粪，这些地方的房价也一直没怎么涨。真正的调控，就是要尽快放开土地，敦促开发商快速建房投入市场平抑房价，这才是市场的手段，也才是最有效的手段。另外就是增加炒房短期买卖的成本，让这些资金无利可图自然也就退去了。

　　与此成为鲜明对比的是三四线城市，库存量太高，酷似鬼城。

　　中国指数研究院的报告显示，三四线库存仍相对较高。根据重点城市可售面积及出清周期数据，一二线热点城市平均去化时间已经降到8.5个月以内，而多数三四线城市去化时间仍超过15个月，如湛江、运城、江阴等城市短期库存去化时间在20个月以上。

　　国务院有关部门数据显示，据不完全统计，截至今年5月，全国县以上新城新区超过3500个，规划人口达34亿。

　　34亿!约相当于中国目前人口规模的2.5倍!足以装下全世界约一半人口。能容纳全世界近一半人口的新城，谁来住?这种规划显然脱离实际。

　　同时，全国购房人群总量已在2014年出现拐点，开始由增转减。国泰君安的研究表明，如果将20至50岁人群定义为住宅消费主力人群和购房适龄人群，则中国该年龄人群数量在2014年到达由增转减的拐点。人口总量减少必然导致住房总需求减少，因此房地产销售增速再像上两次景气周期那样一度达到90%的日子很可能一去不复返了。不管怎么算，也填不满34亿人口的“大坑”。

　　专家指出，规划、土地、人口三者紧密联系，规划人口“画大饼”，直接的影响就是房地产过度开发，去库存艰难。

　　一线城市居民一般不会去二线城市买房，二线一般不会去三线买房。三四线城市居民需求被严重透支和转移，这意味着未来房地产去库存会更加艰难。

　　而库存量大导致的直接后果就是：优质房地产资源日渐稀少，而低品质产品大量涌现，形成规模较大的过剩局面。

　　一方面，位于城市核心位置、就近享有各类优质资源的房地产项目数量稀缺。优质产品越来越少、越来越贵，将过度“吞噬”有效需求，抑制全行业景气度继续和普遍提升。

　　另一方面，部分同档次、同款式、位置偏远的商品房大量建设并迅速形成过剩局面。安信证券发布的研究报告显示，营口、乌兰察布、鄂尔多斯(600295,股吧)的供需比超过了280%，太原、济南、连云港(601008,股吧)的供需比则在180%以上，属于库存过剩的“重灾区”。

　　结果就是，三四线城市房价集体下跌。有分析人士认为，很多三四线城市，尤其是东北和中西部的三四线城市仍然面临价格下调压力。

　　未来房地产调控政策将会升级到“一城一策”。

　　“房地产市场分化不断加剧，地方政府因城施策促进房地产市场平稳发展，这将是下半年楼市政策主线。”中国指数研究院的报告分析称，中央层面的房地产政策已开始趋于稳定，地方因城施策力度将不断加大。

　　一、部分城市鼓励购房策略去库存效果明显

　　1、浙江：除杭州外放开落户限制

　　为加快推进房地产去库存工作，浙江近日发布《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》，围绕五大方面，部署21项加快推进房地产供给侧结构性改革的具体工作。

　　浙江去库存现状依然严峻，除了杭州、宁波等城市外，三、四线城市去库存压力较大，消化时间甚至达到30个月以上。《行动方案》的目标是 2017年，浙江全省在售商品住宅库存消化周期保持在10~16个月的合理水平。

　　在鼓励新市民购房和农民进城购房方面，全面取消县(市)购房落户条件限制，放宽除杭州外的设区市市区购房落户关于建筑面积、资金额度要求。

　　2、山西：实施鼓励策略

　　近期出台房地产去库存政策的地方还有不少。比如山西，近日就出台了11条去库存的举措，还鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低房价;对带头落实国家政策降低房价的，各市、县要给予奖励，协调金融机构在融资和相关金融服务方面给予一定的支持。

　　统计显示，今年以来的半年时间内，至少有20多个省份开出去库存的“药方”，几乎均对当地楼市去库存节奏进行了安排：

　　甘肃明确，到2019年底，商品房去库存周期基本控制在18个月内;

　　广东提出，到2018年底，全省商品房库存规模比2015年底的1.6亿平方米减少约12.5%，去库存周期基本控制在16个月以内;

　　江苏要求，到2018年底全省住宅类商品房库存去化周期控制在14个月内。

　　二、部分城市出台"三限"政策

　　在广大三四线城市及部分二线城市大力去库存的同时，一线城市和部分二线核心城市、环一线城市地区却因为高涨的房价，而不得不出台限贷、限购、限价等调控政策。

　　1)合肥：差异化信贷

　　在合肥，7月1日开始执行差异化信贷政策。其中，商品房最低首付比为25%，部分情况购买商品房的首付比为40%。

　　2)厦门：调整二套房首付贷款比例

　　厦门将于7月15日起调整住房信贷政策，其中最受关注的是二套房首付的变化：对应于名下有1套房但未结清贷款的，或2笔及以上贷款记录的从原本执行40%首付提升到60%。此外停止向三套房发放公积金贷款。

　　3)南京：土拍限价

　　今年下半年首次土地集中拍卖7月8日在南京市公共资源交易中心举行，这也是该市采取限价措施后的第二次土地集中拍卖会。当天，现场竞价异常激烈，但因为限价的原因，10幅出让的地块只有3幅成功找到婆家，另外7幅都终止出让。